Die Nebenkostenabrechnung
Die Nebenkostenabrechnung ist nicht nur hinsichtlich der wohlmöglich nachzuzahlenden Höhe ein heikles Streitthema zwischen Mieter und Vermieter, sondern auch in Bezug auf die inhaltlichen Fehler, die hierbei auftreten können.
Wir haben die wichtigsten Fehlerquellen für euch zusammengetragen:
1. Nachzahlung trotz Bruttomietvertrag (Inklusivmiete)
Habt ihr mit eurem Vermieter einen Mietvertrag abgeschlossen, der eine Brutto(kalt)miete ausweist, darf der Vermieter am Ende des Abrechnungszeitraums keine Betriebskostenabrechnung vorlegen, da bei dieser Art der Mietkosten keine Pauschale als Abschlag der Betriebskosten gezahlt wird, sondern die Kosten als tatsächliche Kosten entrichtet werden.
2. Verspätete Abrechnung
Vermieter haben 12 Monate nach Abrechnungszeitraum Zeit eine entsprechende Kostennachforderung an die Mieter zu stellen. Hat der Vermieter gebummelt und legt diese erst nach 15 Monaten vor, muss der Mieter Nachforderungen nicht mehr begleichen. Ein Guthaben zu Gunsten des Mieters verfällt aber dagegen nicht.
3. Gesonderte Abrechnung von Gewerbeflächen
Da Gewerbetreibende (z.B. Bars, Bäckerein) mehr Müll oder Wasser verbrauchen als Privatpersonen, müssen Gewerberäume gesondert abgerechnet und von der Gesamtfläche abgezogen werden. Versäumt der Vermieter hier ein klare Trennung zu ziehen, wäre der Mieter ungebührlich benachteiligt.
4. Kostenabzug für leer stehende Wohnungen
Gibt es in deinem Wohngebäude leer stehende Wohnungen, muss der Mieter diese bei der Gesamtwohnfläche mitzählen, da fixe Kosten wie Grundsteuer, Schornsteinfeger ecc. in jedem Fall anfallen, unabhängig davon, ob der Wohnraum vermietet ist oder nicht.
5. Grundsatz der Ökonomie
Der Vermieter ist verpflichtet, mit den Abschlagszahlungen der Mieter ökonomisch zu handeln. Bestellt der Vermieter beispielsweise eine Reinigungsfirma, die viermal die Woche die Treppen putzt, scheint hier offensichtlich ein Verstoß gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit vorzuliegen.
6. Unberechtigte Betriebskosten
Es dürfen nur Kosten abgerechnet werden, die auch im Mietvertrag unter den entsprechenden Kosten - vor allem unter den sonstigen Kosten - aufgezählt sind und die gerichtlich als solche akzeptiert werden. Weiterhin ist es wichtig zu wissen, dass nur laufende Kosten in Rechnung gestellt werden können. Beispielsweise fällt die Neubepflanzung des Gartens nicht unter laufende Kosten, weswegen der Vermieter diese nicht auf die Mieter umlegen darf.
7. Abrechnungszeitraum
Der Abrechnungszeitraum muss immer 12 Monate betragen. Ziehst du im Oktober eines Jahres in deine neue Bleibe ein und der Vermieter will für die verbleibenden 3 Monate bis Jahresende keine gesonderte Abschlussrechnung erstellen, dafür aber für die Folgeabrechnung dann insgesamt über 15 Monate, ist dies unzulässig.
8. Flächenangaben
Viele Betriebskosten werden gemäß der Wohnfläche umgelegt. Hierbei lohnt es sich einen Blick auf die umgelegte Fläche zu werfen und zu prüfen, ob diese auch mit der Flächenangabe des Mietvertrags übereinstimmt. Werden statt der im Mietvertrag festgelegten 35 m² in der Endabrechnung 50 m² als Berechnungsgrundlage anberaumt, können hierdurch erhebliche Mehrkosten auftreten.
9. Verwaltungs- und Reparaturkosten
Verwaltungs- und Reparaturkosten sind keine umlagefähigen Kosten. Wird die Aufzugsfirma zur Reparatur der Fahrstuhls herangezogen und wird gleichzeitig eine Wartung durchgeführt, dürfen nur die Kosten der Wartung auf die Mieter umgelegt werden - die Reparaturkosten im Gegenzug muss der Vermieter tragen.
TIPP:
Immer wieder taucht in Nebenkostenabrechnungen die Position “Instandhaltungsrücklage” auf. Diese Kosten dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden - ebenso wenig wie Bank- und Portokosten.
10. Doppelte Abrechnung von Kosten
Obwohl du in deinem Mietshaus einen Hauswart hast, rechnet dein Vermieter gesondert Kosten für Gartenpflege und Schneeräumung ab? Normalerweise sind dies jedoch typische Aufgaben eines Hausmeisters. Sollten diese Tätigkeiten an Fremdfirmen vergeben worden sein, muss der Kostenanteil entsprechend des Leistungsprofils vom Hauswart abgezogen werden, damit die Kosten nicht doppelt abgerechnet werden.
Die Nebenkostenabrechnung ist nicht nur hinsichtlich der wohlmöglich nachzuzahlenden Höhe ein heikles Streitthema sondern auch in Bezug auf die inhaltlichen Fehler.
